In der letzten Ausgabe haben wir einen Blick in den Osten geworfen, nun wollen wir einmal nach Reinickendorf, Pankow und in das nördliche Umland schauen und haben dafür den Immobilienexperten Peter Guthmann, Geschäftsführer der Guthmann Estate GmbH, nach seiner Einschätzung über exklusives Wohnen im Norden gefragt.
Wenn Sie fragen, wie die Berliner exklusives Wohnen definieren, müssen wir ein wenig ausholen. Vor ein paar Jahren waren hippe Wohnungen in Mitte oder Prenzlauer Berg der Inbegriff des Exklusiven. Da ging es viel mehr um die Lage als um die Ausstattung. Mit immer mehr Projekten änderten sich dann nach und nach die Formensprache und das Fitting. Junge Architekten und Bauherren überführten internationale Standards in lokale Projekte, die Kunden immer im Blick. Das Layout, das Design und die Ausstattung erlebten einen Shift. Mit der voller werdenden Stadt hat sich jetzt auch der „Rückzug“ aus dem Alltag als Luxus etabliert. Es muss nicht gleich eine Villa in Frohnau sein. Aber die Privatsphäre wird wieder als Privileg und damit als Luxus gesehen. Nicht umsonst sind zuletzt die Häuserpreise immens gestiegen. Jahrelang galt Omas Haus als spießig. Heute wird das Haus aus den 50er-Jahren energetisch ertüchtigt und zu einem modernen Stadthaus umgemöbelt. Auch das ist Luxus.
Trifft das auch z. B. auf Pankow, Tegel und Reinickendorf zu?
Pankow ist ein riesiger Bezirk. Mit fast 400.000 Einwohnern, 13 Ortsteilen und einer Fläche von über 100 Quadratkilometern ist Pankow größer als viele deutsche Städte. Zu Mauerzeiten war Pankow die Ost-Berliner Top-Lage. Bis heute hat sich der exklusive Ruf Pankows bewahrt. Man findet dort vom Villenviertel über klassische Neubaugebiete mit Einfamilienhäusern hin zu soliden und modernen Mischbebauungen so ziemlich alle Segmente. Trotz der tollen Lagen und der Exklusivität im weiteren Sinne ist Pankow nicht wahnsinnig teuer. Stadtvillen werden momentan mit etwa 4.700 und Penthäuser mit durchschnittlich 5.300 Euro je Quadratmeter angeboten. Wer die Mischung aus Grünidyll, Nostalgie, Luft und urbanen Strukturen als Luxus begreift, sollte Weißensee ins Auge fassen. Dort wurde und wird relativ viel gebaut. Die Standards sind sehr gut. Der eigentliche Luxus ist aber die Lage.
In Reinickendorf und Tegel ist momentan viel los. Wenn der Flughafen TXL schließt, werden beide Ortsteile ihr enormes Potenzial als Zukunfts-Lage ausspielen. Aus dem Flughafen soll die sogenannte „Urban Tech Republic” werden. Da geht es um Energiegewinnung, Verkehr, Mobilität und Werkstoffentwicklung, alles Themen der Zukunft. Die Investitionssummen sind enorm. Es werden viele gut bezahlte Jobs entstehen, die Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen steht dort also erst bevor. Aber auch heute schon gibt es tolle Wohnlagen, vor allem in Tegel, Frohnau und Heiligensee. Ansonsten überwiegen eher mittlere und einfache Wohnlagen, z. B. im Südwesten und im Märkischen Viertel. Lübars ist ländlich geprägt.
Und wie sieht das im Speckgürtel aus? Wie groß oder wie klein ist hier das Angebot an gehobenem Wohnraum? Beispielsweise in Henningsdorf, Bernau oder auch in Oranienburg und Eberswalde?
Nun, wir stehen vor einer kleinen sogenannten Suburbanisierungswelle, also einer Fortzugswelle aus Berlin. In 2018 sind knapp 18.600 Menschen aus dem Speckgürtel nach Berlin gezogen und umgekehrt fast 31.000 Menschen aus Berlin in die umliegenden Gemeinden. Alle Gemeinden, ob Oberhavel, Barnim oder Dahme- Spree, und auch alle anderen erfahren einen enormen Zuzugsdruck aus Berlin. Für diese Menschen wird viel gebaut. Da gibt es alles vom Einfamilienhaus über Geschosswohnungen bis hin zum ausgebauten Bauernhaus. Die Kunden suchen die ideale Mischung aus Lage, Komfort, Ruhe und Anbindung. Was könnte mehr Luxus sein? Das Umland im Nordwesten ist in der Tat hochinteressant für die Städter: Im Grünen leben, aber trotzdem schnell in der Stadt sein. Oranienburg ist besonders beliebt, als grüne Stadt am Wasser und als wichtigster Wirtschaftsund Verwaltungsstandort im Landkreis Oberhavel. Die Guthmann Estate GmbH bietet dort tolle Townhäuser an.
Worauf legen die Käufer dieser hochpreisigen Immobilien besonderen Wert?
Auf ein gutes Maß an individueller Planung, auf eine gute Ausstattung und Sicherheit. Letzteres ist gerade für Eltern und für viele unserer ausländischen Kunden ein wichtiges Thema.
Wer kauft – Berliner? Brandenburger? Bundesbürger? Oder auswärtige Immobilienkäufer?
Eine Mischung aus allem. Berlin ist eine sehr, sehr internationale Stadt. Die Kaufkraft der Kunden wird auch von der Herkunft beeinflusst. Brandenburger kaufen momentan wenig in Berlin. Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden- Württemberg führen die Liste aus Deutschland an. International müssen wir unterscheiden zwischen Käufern, die eine Immobilie als Investition verstehen, und solchen, die sie selber nutzen wollen. Für viele unserer Käufer aus dem internationalen Raum ist es selbstverständlich, der Tochter oder dem Sohn, wenn sie einen Studienplatz oder einen Job in Berlin antreten, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Eigentum hat im Ausland fast überall einen viel höheren Stellenwert als in der Mieterstadt Berlin.
Im Mietwohnungssegment ist für viele Mieterinnen und Mieter die Entwicklung der Kosten geradezu explodiert. Wie ist die Kostenentwicklung im exklusiven Immobilienbereich?
Im „echten“ Luxus-Segment sind Quadratmeterpreise ab 10.000 Euro und auch deutlich mehr vollkommen normal. Die Kunden erwarten eine perfekte, individuelle und formvollendente Betreuung. Höhere Preise werden als normal empfunden und nicht hinterfragt. Verkauft wird über das Produkt, die Lage und viel Persönlichkeit des Verkäufers. Kommunikation und Diskretion gehören dazu. Das ist eben das Luxus-Segment.
Wer auf Berlin schaut, hat Schwierigkeiten sich vorzustellen, dass endlos Platz vorhanden ist, um die Nachfrage zu decken. Muss ein Käufer daher zwangsläufig auch seine Fühler ins brandenburgische Umland ausstrecken?
Nein, warum? In Steglitz wird es gerade vorgemacht. Berlin wird künftig auch in die Höhe wachsen. Die normale Verdichtung kommt an ihre Grenzen. Wenn die Bezirke und der Senat nicht so verhalten mit dem Ausbau von Dachgeschossen wären, könnten viele schöne und auch exklusive Wohnungen zu einer gesunden Mischung in den Quartieren beitragen. Internationale Kunden werden aber immer in der Stadt bleiben, dort gerne in exklusiven Lagen und sehr gerne dort, wo man seine Community findet. Brandenburg wird für den Normalverbraucher auch künftig eine wichtige Rolle spielen. Luxus ist aber kein typisches Merkmal für den Speckgürtel. Solides, schönes und grünes Wohnen schon.
