Dass Immobilien in der Vergangenheit vor allem in Großstädten teurer geworden sind, ist vielen aufgefallen. Dabei sind höhere Baukosten der hauptsächliche Preistreiber. Diese zu regulieren ist in der Praxis kaum umsetzbar. Vielmehr sollte die Politik in Sachen moderatere Bepreisung städtischer Grundstücke aktiv werden.
Gerade im vergangenen Jahr stiegen und stiegen die Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser. Insbesondere die Menschen, die in Berlin, Frankfurt und München etwa nach einer neuen Eigentumswohnung suchen, bekommen die Preissprünge zu spüren. Dennoch ist Mieten nicht unbedingt die bessere Alternative: Die Neubaumieten liegen in fast allen Metropolen deutlich im zweistelligen Bereich, in München im höherwertigen Segment bereits meistens über 20 Euro pro Quadratmeter.
Wer aber ist nun „schuld“ an den Preissteigerungen? Schon seit Längerem wird in einzelnen Großstädten gezielt Politik gegen die private Immobilienwirtschaft betrieben. Dabei wird zunehmend der Eindruck erweckt, dass insbesondere Projektentwickler für die steigenden Immobilienpreise verantwortlich seien. Die Realität ist eine andere. Das zeigt ein Rechenbeispiel für den Kauf eines Neubaus in Berlin.
Preistreiber Nummer 1: Bauhaupt- und Nebenkosten
Der Verkaufspreis – ohne Kaufnebenkosten – für eine Wohnung in einem beispielhaften Mehrfamilienhaus in Schöneberg beträgt in diesem Fall 6.000 Euro pro Quadratmeter. Den größten Anteil bilden dabei mit insgesamt 48 Prozent die Baukosten. Diese lassen sich zum einen in die Bauhauptkosten unterteilen, wozu etwa Aufwendungen für den Rohbau, die Heizung, die Kabelschächte sowie den Einbau der Fenster zählen, und zum anderen in die Baunebenkosten. Letztere fallen beispielsweise für die technische Planung – unter anderem Statik und Elektrik – sowie den Architekten an. Das entspricht bei dem Haus in Schöneberg 2.880 Euro je Quadratmeter. Allein im Zeitraum von 2012 bis 2017 sind die Bauhaupt- und Nebenkosten deutlich um 35 Prozent gestiegen. Die höchste Preisdynamik zeigte sich in den Jahren 2016, 2017 und im laufenden Jahr 2018. Gleich drei Preistreiber stechen dabei besonders hervor:
So wurden etwa die Regulierungen im Hinblick auf die Dämmstoffstärke oder die Fensterverglasung durch die Energie- Einsparverordnung 2016 (EnEV) verschärft. Das verteuert die Baukosten allein in diesem Bereich um bis zu fünf Prozent innerhalb eines Jahres. Handwerksbetriebe sind zudem in den Metropolen enorm ausgelastet. Wer kurzfristig einen Fachmann benötigt, etwa für die Isolierung der Fenster oder die Dämmung, zahlt meistens einen höheren Preis dafür. Die Firmen können sich ihre Auftraggeber aussuchen. Das betrifft nahezu alle Bereiche, von den Rohbauarbeiten bis hin zur Elektrik. Die daraus resultierenden Zusatzkosten im Vergleich zu 2017 entsprechen vier bis fünf Prozent mehr.
Ein dritter Preistreiber sind die Materialkosten. Durch Engpässe in der Beschaffung von Material und Spezialmaschinen sind Betonarbeiten binnen eines Jahres um 5,4 Prozent teurer geworden. Gleiches gilt für Dacharbeiten und Zwischendecken. Und auch die Arbeitgeberverbände der Metallund Elektroindustrie beklagten im dritten Quartal 2018 Produktionsengpässe, weil das Material knapp war.
All das verteuert eine Immobilie, was sich auch beim Beispiel Berlin-Schöneberg zeigt: Die Finanzierungskosten der Bank und Aufwendungen für das Marketing und den Verkauf des Mehrfamilienhauses belaufen sich zusammen auf sieben Prozent. Mit lediglich 13 Prozent am Verkaufspreis ist der Projektentwickler beteiligt. Hierbei handelt es sich um den Deckungsbeitrag – der Projektentwickler bezahlt hiervon beispielsweise seine Architekten oder technischen Mitarbeiter. Zudem trägt der Entwickler für den gesamten Bauprozess bis hin zur Fertigstellung das Risiko. Weitere fünf Jahre danach haftet er für etwaige Mängel. Letztlich wird das Mehrfamilienhaus für etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter zuzüglich Erwerbsnebenkosten wahlweise an Eigennutzer oder Kapitalanleger veräußert.
Grundstückspreise haben sich in nur einem Jahr verdoppelt
32 Prozent und somit 1.920 Euro pro Quadratmeter fehlen noch bei dieser Rechnung. Es betrifft die Grundstückskosten, die sich in den Metropolen binnen eines Jahres nahezu verdoppelt haben.
Eine entscheidende Rolle kommt den Bundesländern zu. Sie haben Zugriff auf jene Grundstücke, die entweder aus eigenen Beständen oder aus Bundesbeständen stammen. Doch in Berlin gehen diese Grundstücke fast ausschließlich an wenige städtische Gesellschaften, die selbst nicht immer über ausreichende Kapazitäten verfügen, um den Bau schnell umzusetzen. Ratsam wäre es bei der Vergabe von Grundstücken der öffentlichen Hand gerade diejenigen Projektentwickler zu berücksichtigen, die in den vergangenen Jahren tatsächlich Wohnungen gebaut haben und sich für innovative Konzepte einsetzen. Das sind also all jene, die nicht mit steigenden Grundstückspreisen spekuliert haben. Gerade geringere Bodenpreise sorgen für geringere Gesamtkosten und ermöglichen bezahlbares Wohnen. Das Fazit lautet: Nicht ein Automatismus darf darüber entscheiden, welche Bauherren Zugriff auf die Grundstücke bekommen, sondern welche durchdachten Konzepte sich letztlich durchsetzen.
