Auch im elften Jahr des Aufschwungs an den Immobilienmärkten ist (noch) kein Ende des stetigen Preisanstiegs in Sicht. Viele Experten gehen davon aus, dass es noch mindestens bis weit in das Jahr 2019 hinein so weitergeht – so die Prognose von Dipl.-Kfm. Martin Feldt, der sich seit mehr als dreißig Jahren mit der Bewertung und Vermarktung von Immobilien und der Beratung von Investoren befasst.
Diese Überlegungen lassen sich dem Grunde nach auf alle deutschen Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München, Stuttgart oder Frankfurt übertragen. Natürlich kann es keine sichere Prognose zur künftigen Entwicklung geben, wie in allen Lebenslagen ist auch am Immobilienmarkt die Zukunft stets ungewiss und nicht sicher prognostizierbar. Aber es gibt einige Fakten und Indikatoren, die bei der eigenen Meinungsbildung zur künftigen Preisentwicklung weiterhelfen können. Zunächst einmal gilt es, den Fokus auf den Preisanstieg der Vergangenheit und dessen Ursachen zu legen. Mit der Euro- und Finanzkrise ab 2008 ging eine Flucht der Investoren in Sachwerte einher. Dabei erfreute sich das „Betongold“ einer besonders großen Beliebtheit mit der Folge stark steigender Nachfrage, die bekannterweise Preissteigerungen zur Folge hat. Einhergehende Zinssenkungen für Baufinanzierungen auf ein bisher nie gekanntes Niedrigniveau von weniger als 1 % führten in den Folgejahren zu einer Verschiebung der Rahmenbedingungen, die Investments in Immobilien besonders lukrativ machten.
Beide Effekte treffen heute für in Zukunft weiter steigende Preise nicht mehr zu. Das Pulver hieraus für künftige Preissteigerungen ist weitestgehend verschossen. Weder werden die Zinsen weiter sinken können noch ist aus der Eurounsicherheit aktuell eine verstärkte Flucht in Sachwerte zu erwarten. Auch hat der an sich recht träge Immobilienmarkt reagiert und über verstärkte Neubautätigkeit das Angebot an neu gebauten Wohnungen signifikant gesteigert. Aber es gibt noch andere Faktoren, die es insbesondere für den Immobilienmarkt in der Metropolregion Berlin zu beachten gilt.
Das Land Berlin sowie der umgebende sogenannte Speckgürtel verfügen seit Jahren über einen positiven Wanderungssaldo. Die Effekte aus der negativen demographischen Entwicklung werden durch starke Zuwanderung überkompensiert. Die Prognosen gehen von einer kontinuierlich weiter ansteigenden Einwohnerzahl bis mindestens zum Jahr 2030 aus. Und steigende Einwohnerzahlen führen zwangsläufig auch zu einer erhöhten Nachfrage an den Immobilienmärkten. Die Nachfrage wird also hoch bleiben und dazu führen, dass von dieser Seite kein nennenswerter Druck auf die Preise erfolgen dürfte. Und die ansteigenden Fertigstellungzahlen bei Neubauten dürften auch in den nächsten Jahren unterhalb des Bedarfs liegen. Ein „Crash“ oder ein „Platzen der Blase“, wie er um die Jahrtausendwende den Berliner Immobilienmarkt geprägt hat, ist nicht zu erwarten. Wohl aber moderate Auswirkungen auf die Preise, wenn sich die Rahmenbedingungen für Kapitalanleger oder Eigennutzer ändern. Viele Investments, die sich heute bei Zinsen von deutlich unter 2 Prozent für Kredite mit 10-jähriger oder sogar längerer Zinsbindung für den Investor rechnen, lassen sich bei einem Zins vor drei oder gar vier Prozent nicht mehr darstellen. Bei einem Zinsanstieg, und da sind weder drei noch vier Prozent in der historischen Betrachtung als hohe Zinsen zu bezeichnen, dürfte die anlagemotivierte Nachfrage deutlich zurückgehen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Angebotspreise. Gleiches gilt für Eigennutzerimmobilien. Bei konstantem Haushaltsbudget für die Rate zur Immobilienfinanzierung führen steigende Zinsen zur Reduzierung der möglichen Kredithöhe.
Um es kurz zu fassen: Steigende Zinsen lassen die Immobilienpreise bei sonst gleichen Rahmenbedingungen zwangsläufig sinken. Nun gibt es die Frage, ob, wann und in welcher Höhe die Zinsen künftig steigen werden. Auch diese Frage kann ich nicht mit hinreichender Sicherheit beantworten, wohl aber auch hier Aspekte zur Meinungsbildung aufzeigen: Null- oder Niedrigzinsen passen nicht zur wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland. Volkswirte sehen eher einen Zins im Bereich von 4 % bis 5 % als sachgerecht an. Viele – insbesondere südeuropäische – Staaten können sich derart hohe Zinsen gegenwärtig nicht leisten. Und der Bundesfinanzminister „Superschuldner“ ist sicher über die Niedrigzinsen alles andere als traurig. Und das letztes Argument: Japan hat seit mehr als dreißig Jahren faktisch keine Zinsen. Warum soll es derartiges in der Eurozone nicht auch geben?
Welche Konsequenzen haben die aufgezeigten Überlegungen für Immobilieneigentümer? Und welche Konsequenzen für diejenigen, die einen Erwerb in Erwägung ziehen? Gefühlt ist und war der Kauf einer Immobilie zu jeder Zeit teuer. Die Entscheidung für ein Immobilieninvestment sollte daher stets langfristig orientiert sein, der Anlagezeitraum bei mindestens 10 Jahren, besser noch bei 20 Jahren oder mehr liegen. Für den potenziellen Käufer stellt sich heute vor den Hintergrund potenziell in der Zukunft sinkender Immobilienpreise die Frage, jetzt dennoch kaufen oder auf die niedrigeren Preise zu warten. Neben der Unsicherheit, ob und wann die Preise sinken, hängt die Frage der Vorteilhaftigkeit sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger wesentlich von der Art der Finanzierung ab. Sinken die Preise z. B. um 20 Prozent bei einer Zinserhöhung um 1,5 Prozent p. a., gleichen sich die Effekte aus verteuerter Finanzierung und günstigerem Kaufpreis über die Zeit von ca. 15 Jahren weitgehend aus, sofern die Immobilie weitestgehend per Kredit finanziert wird. Der niedrigere Kaufpreis wird durch die höheren Zinszahlungen kompensiert.
Anders verhält sich die Sache bei einer weitgehenden oder vollständigen Finanzierung aus Eigenmitteln. Hier kann sich ein Abwarten lohnen. Aber nur, wenn die Preise tatsächlich in der Zukunft signifikant sinken. Ebenfalls anders verhält es sich für Immobilieneigentümer, die beabsichtigen, sich auf mittlere Sicht von Teilen ihrer Bestände zu trennen. Hier ist ein ganzheitlicher Beratungsansatz geboten unter Berücksichtigung vieler finanzierungstechnischer, steuerrechtlicher und persönlicher Faktoren. Unter Markt- bzw. Preisaspekten kann es nur heißen, wenn nicht jetzt, wann denn dann? Die Preise sind hoch und die Nachfrage ist gut. Beste Rahmenbedingungen für Verkäufer.
Als Fazit bleibt festzuhalten: Niemand weiß, was der Markt bringen wird. Ein Immobilieninvestment ist immer auch eine unternehmerische Entscheidung mit Chancen und Risiken. Der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass sich Immobilieninvestitionen langfristig eigentlich immer gerechnet haben. Hierzu war und ist es aber wichtig, bei der Auswahl der Investitionsobjekte die hinreichende Sorgfalt und den erforderlichen Weitblick zu wahren.
von Dipl.-Kfm. Martin Feldt
