Exklusives Wohnen im Berliner Süden und im Speckgürtel

Exklusives Wohnen am Stadtrand: Teltow-Kanadaviertel - Foto: Teltower Stadt-Blatt Verlags- und Presse GmbH

Süd-West-Lagen gehören in Mitteleuropa in den größeren Städten und Ansiedlungen seit jeher zu den begehrteren Wohnlagen gegenüber den Nord-Ost-Lagen. Diese Beobachtung kann vollumfänglich auch auf den hiesigen Immobilienmarkt übertragen werden.

Hätten Sie es gewusst, worauf diese Präferenz zurückzuführen ist? Die Ursache ist auf die klimatischen Gegebenheiten zurückzuführen. Es herrschen primär Winde und Luftströmungen aus westlicher und südwestlicher Richtung. Das führt zu einer besseren Luftqualität im südlichen und südwestlichen Umland, auch wenn verändertes Heizverhalten und Umweltauflagen schon dazu führen, dass wir heute die beste Luft seit Menschengedenken haben dürften. So sind historisch Strukturen gewachsen mit Villenvierteln im Süd-Westen der Stadt und Arbeiterquartieren und industriellen Produktionsstandorten in den östlichen und nördlichen Bezirken.

Auf Berlin übertragen heißt das, dass sich die begehrten und gefragten Wohnlagen der Stadt in den Bezirken und Ortsteilen Zehlendorf, Grunewald, Wannsee, Dahlem und Heiligensee befinden. Es ist also keineswegs ein typisch berlinbezogenes Thema oder gar ein politisches Ost-West-Thema. Nein. Die besten Wohnlagen der Stadt liegen ausschließlich im Südwesten der Stadt und niemals im Osten. Ausgenommen von dieser Regel sind lediglich die Citylagen in Mitte. Aber die Immobilien dort, im Regelfall Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau, sind auch so wenig mit den Immobilien in den Villenlagen vergleichbar wie die allseits bekannten Äpfel mit Zitronen. Hier, in Mitte und Prenzlauer Berg, ticken der Markt und das urbane Leben noch einmal wieder anders.

Der Mexikoplatz in den 1950er Jahren

Die Lagen in Berliner Süden waren auch in der Vergangenheit stets gut nachgefragt. Mithin war der Preisverfall rund um das Millennium hier nicht so stark wie in den anderen Bezirken, umgekehrt fiel der prozentuale Preisanstieg in den vergangenen Jahren hier auch nicht so stark aus wie in den anderen Bezirken. Was viele wundern dürfte, die größten Wertsteigerungen waren nicht in den besten Lagen der Stadt zu verzeichnen, sondern im mittleren und unteren Preissegment, im Bereich der Mietobjekte im Geschosswohnungsbau.

Ein knappes, durch Neubau aufgrund fehlender Grundstücke nur geringfügig ausweitbares Angebot im südlichen Berliner Stadtgebiet hat dazu geführt, dass Neubauaktivitäten sich sehr stark auf das benachbarte Brandenburg verlagert haben. Und dabei liegt die Lösung definitiv nicht in Potsdam, auch dort fehlt es an ausreichenden Flächen für die Neubebauung. Stattdessen haben die benachbarten Gemeinden und Vororte wie Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow stark an Bedeutung gewonnen. Dort gab es, auch historisch bedingt, unbebaute und überwiegend als Gartengrundstücke genutzte Flächen, die sich seit den 1990er-Jahren einer sehr großen Beliebtheit für den Eigenheimbau erfreuten. Aber auch diese Reserven sind nicht unerschöpflich, mittlerweile sind fast alle Baulücken geschlossen. Und bei den wenigen noch nicht bebauten Grundstücken haben die Eigentümer im Regelfall einen anderen Plan als diese an Bauwillige zu verkaufen. Bebaubare Grundstücke in gewachsenen Strukturen haben bei allen südlich an dem Berliner Stadtgebiet angrenzenden Gemeinden mittlerweile den Charakter von Goldstaub. Mein Team könnte jeden Tag mehrere Baugrundstücke verkaufen, es gibt einfach kaum noch Angebote. Und diese werden seit Jahren bereits jeweils deutlich über dem aktuellen Bodenrichtwert veräußert. Die Folgen sind bekannt, jede neue Bodenrichtwertveröffentlichung weist deutlich gestiegene Preise aus.

Martin Feldt – Foto: privat

Und das Umland bzw. der Einzugsbereich im Umland wird immer größer. Mittlerweile sind Orte wie Luckenwalde, Beelitz, Werder/Havel und sogar die Stadt Brandenburg in den Focus der Wohnungssuchenden und insbesondere der Hausbauer gelangt. All diesen Städten ist eines gemeinsam. Sie verfügen über eine gute ÖPNV-Anbindung an das Berliner Nahverkehrsnetz. Dieses ist in Zeiten der politisch gewollten Verdrängung des PKW-Verkehrs aus der Berliner City von besonderer Bedeutung und ermöglicht im günstigen Fall sogar im ländlichen Bereich den Verzicht auf den eigenen PKW. So lassen sich das Wohnen im Grünen und das Arbeiten in Berlin ideal miteinander verbinden. Und die Fahrzeiten zum Arbeitsplatz sind oft auch nicht länger als bei einem Wohnort innerhalb Berlins.

Wo liegen denn jetzt die Top-Wohnlagen in Brandenburg? Wie bereits angeführt, in den südwestlich an Berlin angrenzenden Orten. Bekannt sind die Städte Potsdam und Kleinmachnow, weniger bekannt und deshalb auch ein wenig oder wesentlich preiswerter z. B. der Ortsteil Seehof der Stadt Teltow mit seiner sehr guten Anbindung an die S-Bahn oder auch der seit 2003 zu Potsdam gehörende Ortsteil Groß Glienicke. Die hier bezahlten Preise liegen mittlerweile auf dem Berliner Niveau oder gar darüber. Günstiger wird es erst mit steigender Entfernung zu Berlin, fehlender Nahverkehrsanbindung oder schlechter Infrastruktur. Hier ist eine eindeutige Korrelation gegeben. Am Ende ist die Entscheidung über den richtigen oder optimalen Wohnort stets auch eine Frage des zur Verfügung stehenden Budgets. Und dabei gilt: Noch nie waren Immobilienpreise so hoch wie heute. Baulandpreise für den Einfamilienhausbau von bis zu 1.000 €/m² und Wohnungspreise ab ca. 4.000 € auf der nach oben offenen Preisskala sind der Regelfall. Aber es gibt auch Positives zu berichten. Noch nie war die Finanzierung einer Immobilie so einfach wie heute. Zinsen von weniger als 1 Prozent p. a. erlauben es auch Menschen mit Durchschnittseinkommen, den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Und eines sollten Interessenten an Immobilien wissen: Gefühlt war und ist der Kauf einer Immobilie zu jeder Zeit teuer.

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